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Artikel von:
Roman Seidl

Roman Seidl ist Universitätsassistent am Department für Raumentwicklung, Infrastruktur und Umweltplanung an der Technischen Universität Wien.

Artikel aus Ausgabe 36


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Zielgebiete des Wiener Stadtentwicklungsplans

„Das Stuwerviertel ist im Aufwind begriffen. Die Investitionen in die U-Bahn-Linie U2, in die Wiener Messe und in die Bebauung des Nordbahnhof-Geländes signalisieren einen Wohnstandort mit Zukunft.“
MIGRA Gemeinnützige Bau- und Siedlungsgesellschaft GesmbH, Werbetext zum Projekt Wilhelm-Kaserne1

Die Ränder des Stuwerviertels bilden zwei der so genannten Zielgebiete 2 des Wiener Stadtentwicklungsplans 2005: Waterfront und Prater-Messe-Krieau-Stadion . Letzteres stellt wohl eher eine Konsequenz der Linienführung der U2 und der im Stadtentwicklungsplan auch klar so dargestellten Tatsache dar, dass zwei Drittel des dort vorhandenen Grundstückspotenzials im Besitz der Gemeinde Wien stehen. Die „Entertainmentzone“ soll weiterentwickelt und Dienstleistungsstandorte geschaffen werden. Daneben werden Umfeldmaßnahmen wie die Schaffung von Bezügen zum Donauufer und vereinzelte Hochhausentwicklungen als „Landmarks“ angestrebt. Konkret fallen darunter Projekte wie der Umbau des Pratersterns, der Pratervorplatz, das Stadion-Center oder Büroentwicklungen wie viertel zwei oder das Messekarree.

Alleine der Praterstern, die U2-Linie vom Praterstern bis zur Station Krieau, die neue Messe und der Pratervorplatz haben ein Investitionsvolumen von über € 300 Millionen. Das ergäbe pro EinwohnerIn des angrenzen Wohngebiets einen Betrag von über € 15.000. Dem folgen nun private Investitionen in Bürobauten und Einzelhandelsflächen – wobei überwiegend nicht von privaten Investitionen gesprochen werden kann: Die Developergesellschaft der Projekte viertel zwei und Stadion-Center (U2 Stadtentwicklung GmbH) befindet sich zu jeweils 20 Prozent im Eigentum der Wien Holding (einer Tochter der Stadt Wien) und zu 40 Prozent der IG Immobilien (einer Tochter der Österreichischen Nationalbank).

Das Zielgebiet Waterfront wird noch deutlich unklarer abgegrenzt. Zwar ist hier wieder von Hochhäusern die Rede – selbstverständlich von den momentan (wahrscheinlich aus Mangel an Investitionskapital) eingefrorenen Perrault-Türmen auf der Seite der Donau-City, aber auch von „Einzel-Hochhäusern“ am rechten Donauufer. Es ist die Rede von „imagetragenden“ Planungen für Büro- und Wohnstandorte vom Nordbahnhof bis zur Donauquerung der U2. Eine Attraktivierung von Uferstandorten durch Gastronomie und Signalarchitektur soll einen Imageeffekt einleiten, der zu wirtschaftlicher Entwicklung führt. Weiters soll die Vernetzung des Donauufers mit dem Hinterland verbessert werden.

Bisher vermarktete die Gemeinde vor allem Konzepte zum Umbau des Personenhafens bei der Reichsbrücke. Es wurden Studierende aus Harvard eingeladen, Konzepte zu entwickeln, und es wurden wieder einmal Shopping-Center, aber auch etwa eine Wohnbebauung direkt am Ufer andiskutiert. Im Folgenden sollen die wesentlichsten dieser Projekte im Zusammenhang mit ihren Auswirkungen auf das Stuwerviertel erläutert werden.

U-Bahn

„Die hervorragende Erreichbarkeit durch den öffentlichen Nahverkehr wurde durch den Ausbau der U2 weiter verbessert. Damit sind Chancen zur Entwicklung des Stuwerviertels einerseits, Gefährdungen seiner traditionellen Strukturen andererseits verbunden.“

Peter Zlonicky, TU Wien 3

U-Bahn-Bauten gehören zu den kostspieligsten und von den Effekten stärksten Infrastrukturinvestitionen in Städten. Im Umfeld von neuen U-Bahn-Linien kommt es zu einer hohen Entwicklungsdynamik und in innerstädtischen Lagen meist zu einer Umkehrung der Bevölkerungsentwicklung in Richtung Wachstum. (Siegl 2007)

Die Auswirkung auf die Bodenrente ist bei Nähe (bis 200 m) zu einer U-Bahn-Station auf Grundstücke im Geschoßwohnbau eine Steigerung von etwa 50 Prozent, was einer Mietsteigerung von etwa 8 Prozent entspricht. Die Wirkung fällt bis 500 Meter Abstand etwa auf 25 Prozent und ist bis etwa zwei km nachweisbar (Wieser 2006).4 Wesentlicher als der unmittelbare Preiseffekt der U-Bahn sind ihre Investitionseffekte. Die Gebiete besserer Erreichbarkeit sind aufgrund der dann höheren erzielbaren Erträge attraktive Standorte für Sanierungen und Neubautätigkeiten. In diesem Zusammenhang werden sie zu „Zielgebieten“ der Stadtplanung.

Büros und Universität

„Wir erwarten uns durch die Ansiedlung der Wirtschaftsuniversität gute und wichtige Impulse für das Stuwerviertel.“

Claudia Smolik, Stv. Klubobfrau 
des Grünen Gemeinderatsklubs 5

Dabei fördern U-Bahn-Bauten vor allem die Ansiedlung dienstleistungsorientierter Branchen – was durchaus auch der Entwicklungspolitik entlang der U2 entspricht. Die Übersiedlung der Wiener Wirtschaftsuniversität an den Standort Messe-Prater ist als ein solcher Effekt zu sehen. Damit entsteht hier neben weiteren 400 hochwertigen Arbeitsplätzen ein Arbeitsort für über 20.000 Studierende. Am Messekarree Nord entstehen Bürobauten für etwa 2.000 Beschäftigte, das viertel zwei bei der Trabrennbahn bietet Büroflächen für etwa 3-4.000 Arbeitsplätze. Daneben entsteht etwas peripherer bei der U2-Station nach dem Praterstadion (Kreuzung Südosttangente/Handelskai) ein Bürokomplex mit etwa den doppelten Ausmaßen des viertel zwei („Marina City“).

Die nahe gelegenen Bürostandorte ergeben damit etwa 6.000 Arbeitsplätze, denen rund 2.800 Arbeitsplätze, 20.000 EinwohnerInnen und damit etwa 10.000 Erwerbstätige im Stuwerviertel gegenüber stehen.Daneben stehen Ansiedlungen kleinerer Dienstleistungsbetriebe, die den größeren zuarbeiten. Gerade in Neubaustrukturen funktionieren diese Cluster oft nicht so gut, da die räumliche Flexibilität nicht gegeben ist bzw. die InvestorInnen sich eher auf größere Unternehmen orientieren, die ihnen entsprechende Mieten, Bonität und geringe Verwaltungskosten bieten können. Daher bilden sich solche Strukturen eher in gründerzeitlichen Quartieren, was dazu führen könnte, dass sich diese Unternehmen Standorte im Süden des Stuwerviertels suchen.

In der Hamburger Neustadt, einem ursprünglich isolierten und strukturschwachen Stadtteil, kam es Ende der 1980er-Jahre durch die Errichtung des Gruner & Jahr-Pressehauses zu einem schubartig einsetzenden Gentrification-Prozess. Das Quartier erhielt damit ein deutliches Symbol der Aufwertung. Die Modernisierung von Wohnungen und die Umwandlung in Eigentumswohnungen stiegen stark an. Die Einzugsmieten entwickelten sich damit sprunghaft nach oben – vor allem kurz nach der Eröffnung. Es kam zu einem wesentlichen Bevölkerungsaustausch und einer grundlegenden Veränderung der Gewerbestruktur. Ein hochrangiger Bürostandort in einem ärmeren Quartier konnte als Motor einer Aufwertung dienen.

Die dann an der Achse der U2 Beschäftigten werden einen nahen Wohnstandort bevorzugen und damit auf den Wohnungsmarkt der Umgebung drängen. Die Beschäftigten der Betriebe sind wohl eine passende Zielgruppe für die geförderten Wohnbauten (vor allem am Nordbahnhofgelände) und die Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen. Die Studierenden, als BewohnerInnen, die traditionell auch in den Markt der weniger gut ausgestatteten gründerzeitlichen Wohnungen drängen, geraten in eine Konkurrenzsituation mit der eher ärmeren und migrantischen Bevölkerung in diesem Segment. Es ergibt sich somit eine nahezu ideale Mischung aus studentischen Pionieren und Angestellten aus durchwegs relativ guten Branchen als Gentrifier, die die Aufwertung auch vollziehen.

Nordbahnhof

„Die Entwicklungsachse Praterstern-Kagran ist Erschließungssystem und Nahtstelle für die an sie anschließenden Stadtteile. Sie urbanisiert einen Raum, der […] an dich bebaute Wohn- und Mischviertel der historischen Vorstadt bzw. an Orte potentiell hoher Qualität, aber auch sozialer Empfindsamkeit (Stuwerviertel, Mexikoplatz) anschließt.“

Heinz Tesar, Boris Podrecca u.a., Leitbild Nordbahnhof

Das Anfang 1994 beschlossene städtebauliche Leitbild für die Bebauung des Nordbahnhofs nennt als Ziel die Errichtung von etwa 10.000 Wohnungen für 20.000 EinwohnerInnen und 17.000 Arbeitsplätze. Damit entspricht die Struktur in etwa der Größe des Stuwerviertels. Eingerechnet ist dabei allerdings auch die während der Planung bereits in Umsetzung befindliche Bebauung der Lassallestraße. (Tesar, Podrecca et al. 1993)

Das Leitbild verlangt speziell den Zuzug von MigrantInnen. Es wird als Schizophrenie betrachtet, dass das Wachstum der Stadt auf Zuzug begründet ist, diese Bevölkerungsgruppen aber im Wesentlichen von der Neubautätigkeit ausgeschlossen sind. Über 40 Prozent der 25-30-jährigen WienerInnen sind ZuwanderInnen aus den Bundesländern und dem Ausland. (Bauer 2007).

Die Strukturen sind weitgehend relativ konventionelle Blockstrukturen. Experimente sollen – wenn überhaupt – innerhalb dieses Rahmens stattfinden. So wird etwa Durchmischung und eine gewerbliche Nutzung der Sockelzone gefordert. Bis dato finden sich in den bisher realisierten Bauten kaum solche Lösungen, was einerseits an der Wohnbauförderung liegt, die dies schwer möglich macht, und andererseits an der Trennung der Bauträger in meist reine gemeinnützige Wohnbauträger und jene, die frei finanzierte Objekte errichten. Das Gebiet soll in gründerzeitlicher Dichte bebaut werden. In der Nähe der U1 und der hochrangigen Lagen am bereits errichteten Anton-Bednar-Park liegen die Nettodichten über 4,0, um dann in Richtung Nordwesten auf etwa 2,5 abzufallen. In den dichteren Bereichen sollen auch vorzugsweise gemischte Strukturen und ein höherer Anteil an frei finanzierten Wohnungen entstehen.

Heute ist es dieser Teil, der bereits bebaut ist oder sich gerade im Bau befindet. Das ganze Gebiet soll bis 2025 in mehreren Stufen bis zur Innstraße bebaut werden. Es enthält auch eine Reihe an Infrastrukturprojekten wie Schulen, Kindergärten oder ein Pensionistenheim. Ursprünglich war auch eine Bebauung mit Gemeindewohnungen vorgesehen. Nachdem aber seit einigen Jahren keine Gemeindebauten mehr errichtet werden, sind diese Flächen nun für geförderten Wohnbau vorgesehen. Zahlreiche Fragen wie die Grundstücksverhandlungen mit den ÖBB, die sich gegenüber der Stadt als privater Grundeigentümer gerieren, die Belastung der Böden mit Altlasten oder die Frage der Finanzierung der Infrastrukturprojekte haben das Projekt immer wieder gebremst, so dass bisher jeder längerfristige Zeitplan seit Beschluss des Masterplans verschoben werden musste.

Nunmehr zeichnet sich in Fortschreibung der momentanen Entwicklungen das Bild eines Quartiers, einerseits in weiten Bereichen mit reinen Wohnbauten ohne öffentliche Nutzung der Sockelzonen und andererseits an den Rändern mit Bereichen mit reinen Bürobauten, die den Anschluss an die Umgebung erschweren. Die Wohnbauten bestehen zum überwiegenden Teil aus geförderten Mietwohnungen, mit deren Ausschlussmechanismen für sozial schwache Schichten. Daneben findet sich in den besseren Lagen ein nicht unwesentlicher Anteil frei finanzierter Eigentumswohnungen.

Daher wird die Sozialstruktur des Quartiers schließlich eher von ökonomisch besser gestellten Personen mit inländischer Staatsbürgerschaft in einer für Neubausiedlungen typischen relativ homogenen Altersmischung geprägt sein und damit nicht der im Leitbild geforderten Mischung entsprechen. Zwar versucht man nun mit einem Projekt, das sich durch Wohngemeinschaften ohne Eigenmittel und die Stundung von Eigenmitteln oder hohe subjektbezogene Förderungen für Darlehen auf die Eigenmittel für Wohnungen auszeichnet, dieser Tendenz entgegenzuwirken, es handelt sich dabei jedoch um etwa 800 Wohnungen von über 10.000, und daher erscheint es fraglich, ob dies dazu geeignet sein kann, den Trend zu brechen. Die Zahl der billigen Wohnungen, die durch Sanierungen verschwinden, wird durch Projekte wie das oben erwähnte und Genossenschaftswohnungen, die einen niedrigen Eigenmittelanteil benötigen (z. B. Sozialbau) und dadurch auch für einkommensschwache Gruppen leistbar sind, wohl nicht erreicht. Zum Problem wird das vor allem in Zeiten, in denen die Zahl der Armen steigt. Es entsteht damit eine Struktur, die sich sehr stark vom Stuwerviertel, aber auch von Alliierten- und Volkertviertel oder dem angrenzenden Bereich des 20. Bezirks – die in gewissem Maße dem Stuwerviertel ähnlich sind – unterscheidet. Diese Kontraste sind dazu geeignet, die Umgebung nachhaltig zu verändern.

Wirkungen

Inwieweit solche Effekte durch die U2 im Stuwerviertel, vor allem in jenen Bereichen, die dem Praterstern bzw. dem Mexikoplatz nahe sind, derart stark nachweisbar wären, ist unklar. Jedenfalls wurde mit der Eröffnung der Station Messe ein Bereich gestärkt, der bereits vorher die höchste AkademikerInnenquote und den höchsten Anteil an Eigentumswohnungen aufgewiesen 6 hatte.

So wird der Druck auf das Viertel durch die in diesem Umfeld entstehenden Bürobauten und die Universität deutlich erhöht. Die Entwicklung der Lassallestraße in den 1990er-Jahren mit fast reinen Bürokomplexen, bei der ein „Brückenschlag“ vorgesehen war, hat zwar keine wesentlichen Veränderungen verursacht, die Situation ist diesmal jedoch durch die Studierenden längerfristig eine wesentlich andere.

Die „Insel auf der Insel“ wird vor allem mit der Entwicklung des Nordbahnhofs endgültig nicht mehr existieren. Die Bewohnerinnen des Neubauquartiers werden die Nachfrage nach Dienstleistungen im nahen Stuwerviertel – vor allem in der Nähe der U1 – erhöhen. Vor allem da die Neubaustrukturen auch hier wohl meist eine relativ teure, unflexible Struktur mit kaum gewerblich genutzter Sockelzone bilden werden. Daher ist das Stuwerviertel eine interessante Adresse für entsprechende Angebote im Kleingewerbe und der Gastronomie. Orientiert sich aber ein lebendiger Teil der Infrastrukturversorgung über die Lassallestraße, so wird auch der Standort als Wohnstandort wesentlich attraktiver.




1 Link(Stand 26. 5. 2009)
2 Die Formulierung von „Zielgebieten“ stellt einen Ausdruck der aktuellen Tendenz in der Wiener Stadtplanung dar. Sie ist Ausdruck für eine Orientierung mehr auf Einzelmaßnahmen denn auf grundlegende Strategien.
3 Zlonicky, Peter, 2009, Stadtentwicklung Angaben zu einer Lehrveranstaltung (Stand 26. 5. 2009)
4 Diese Schätzung basiert auf einem hedonischen Preismodell – daher ist dies eine Schätzung der ausschließlichen U-Bahn-Wirkungen. Die gleichzeitige Nähe anderer Stationen und der Abriss einer Straßenbahnlinie, wie im Bereich der U2-Verlängerung erfolgt, dürfte die Effekte abschwächen.
5 Smolik, Claudia, 2. 10. 2007, Wirtschaftsuni bald beim Messegelände
6 VZ/HWZ 2001, ZBZ 90201078






Literatur

Bauer, Eva (2007): Migrationsbewegungen und Wohnbau. In: Wohnbau-Forschung 3/07
Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 18 – Stadtentwicklung und Stadtplanung (Hg)(2008): Stadt am Prater. U-Bahn und Stadtentwicklung in Wien.
Tesar, Heinz; Podrecca, Boris et al. (1993): Leitbild Nordbahnhof
Siegl, Christian (2007): Die Veränderung der Wohnbevölkerungsstruktur entlang der Linienführung der U-Bahn am Beispiel Wien. Diplomarbeit, Institut für Regional- und Umweltwirtschaft, WU Wien
Wieser, Robert (2006): Wirkungen der U-Bahn auf den Bodenmarkt in Wien. 
In: ifip working paper, 1/2006. Verfügbar unter:hier (Stand 26.5. 09)